계약갱신청구권 행사 방법과 전세 연장에 대해 알아야 할 모든 것

계약갱신청구권 행사 방법과 전세 연장에 대해 알아야 할 모든 것                  

최근 들어 이전 계약에 비해 보증금을 낮춰 임대차 계약을 갱신하는 사례가 크게 늘고 있습니다. 한 부동산 정보업체에 따르면 2023년 보증금을 인하한 아파트 임대차 갱신 비율은 전체 104,794건 중 무려 41%에 달한다고 합니다. 이러한 추세는 특히 과거 높은 임대료가 적용되던 아파트의 재계약 시기가 앞당겨지면서 계속될 것으로 예상됩니다. 또한 세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 역전세 현상에 대한 우려도 커지고 있습니다.

 

역전세와 보증금 미회수에 대한 우려가 커지고 있는 만큼 기존 임대차 계약을 갱신하거나 연장할 때 다양한 조건을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 주택 임대차 계약 갱신과 관련하여 가장 중요한 법률 조항 중 하나인 '갱신청구권'에 대해 알아보고자 합니다.

 

계약갱신청구권 행사 방법

 

 

계약갱신청구권이란?

2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 도입된 계약갱신청구권은 임차인이 임대차 기간 중 최대 2년까지 임대차 연장을 요청할 수 있는 권리입니다. 임차인이 계약 갱신을 요구하면 임대인은 법률에 특별한 사유가 없는 한 임대차 계약을 갱신할 의무가 있습니다. 이 권리는 연간 임대차 계약뿐만 아니라 월 임대차 계약에도 적용됩니다.

 

또한 임대인과 임차인이 임대차 만료일 이후 일정 기간 내에 임대차 갱신에 관한 의사표시를 하지 않는 경우 '묵시적 갱신'이라는 개념이 있습니다. 즉, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하거나 묵시적 갱신이 이루어진 경우 임차인은 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 있어 임차인과 임대인 모두에게 임대차 계약의 유연성을 부여합니다.

 

 

 

임대인의 의무적 수락

계약갱신청구권은 임차인이 필요한 기준을 충족하는 경우 임대인에게 임대차 계약을 갱신할 의무를 부과합니다. 여기에는 임대인이 임차 건물을 자신의 주거용으로 사용하려는 경우와 같이 임대인이 특정 거부 기준을 충족하지 않는 경우에는 임대인은 의무적으로 계약을 갱신해야 하는 의무가 포함됩니다.

 

 

 

통지 시기

주택임대차보호법에 따르면 임차인은 임대차 계약이 만료되기 전 특정 기간 내에 임대인에게 계약갱신청구권 행사 의사를 통지해야 합니다. 세입자는 임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 통지할 수 있습니다. 중요한 점은 계약갱신청구권은 임대차 기간 중 한 번만 사용할 수 있으며, 이를 행사하면 임대차 기간이 2년 더 연장된다는 점입니다.

 

 

 

 

보증금 및 월 임대료 증액 한도 5%

임차인이 계약갱신청구권을 사용해 임대차 계약을 연장하는 경우, 법은 보증금과 월 임대료의 증액을 최대 5%로 제한하고 있습니다. 즉, 보증금이나 월세를 올리기로 결정한 경우 이 5% 한도 내에서만 인상할 수 있습니다. 그러나 인상에는 상한선이 있지만, 인하에는 제한이 없다는 점에 유의해야 합니다. 따라서 임대인과 임차인은 보증금 또는 월세를 5% 이상 낮추기로 상호 합의할 수 있습니다.

 

 

 

4년 후 권리 행사

해당 부동산에 4년 이상 거주했더라도 이전에 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 여전히 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 계약갱신청구권은 4년의 거주 기간을 보장하는 것이 아니라 임대차 기간 중 1회에 한해 임차인에게 추가로 2년 동안 임대차 계약을 갱신할 수 있는 권리를 부여하는 것임을 명확히 하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

통지를 위한 정해진 법적 양식 없음

세입자가 임대인에게 계약갱신청구권 사용 의사를 통지하는 데 필요한 특별한 법적 형식은 없습니다. 구두, 전화, 카카오톡이나 문자 메시지와 같은 메시지 애플리케이션 또는 이메일을 통해 통지할 수 있습니다. 의사를 명확하게 전달할 수 있는 모든 방법을 사용할 수 있습니다.

 

또한 계약갱신청구권을 행사한다고 해서 임대차 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 갱신은 법적으로 인정되며, 주택임대차보호법의 보호를 계속 누릴 수 있습니다. 단, 임대차 계약에 변경 사항이 있는 경우에는 문서를 업데이트하거나 변경 사항을 별도로 기록해 두는 것이 좋습니다.

 

 

 

임대차 종료 통지 후 3개월

임차인이 임대인에게 임대차 계약 종료 의사를 통지하면 통지 후 3개월이 지나면 임대차 계약이 자동으로 종료됩니다. 이 기간 동안 임차인은 임대료를 계속 납부해야 합니다. 월 임대차 계약의 경우, 이는 세입자가 통지일로부터 3개월 동안 임대료를 계속 납부해야 함을 의미합니다. 임차인과 달리 임대인은 임대차 계약이 종료되기 전에 임대차 계약 해지 통지를 할 수 없습니다.

 

 

결론적으로, 임대차 계약 연장과 관련하여 계약갱신청구권을 이해하는 것은 매우 중요합니다. 이 법적 조항은 세입자에게 임대차 계약을 갱신할 권리를 부여할 뿐만 아니라 임대인에게도 의무를 부과합니다. 특히 역임대차 및 보증금 미회수에 대한 우려가 커지고 있는 임대차 시장에서 이러한 지식은 매우 중요합니다.

 

 

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계약갱신청구권 행사 방법

 

 

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