전세사기 예방을 위한 계약 단계별 체크리스트 7가지!

전세사기 예방하기 위한 단계별 체크리스트 7가지!

전세 계약은 많은 사람들에게 어렵고 복잡해 보일 수 있습니다. 그러나 실제로는 임대인(집주인)에게 돈을 빌려주는 것으로 이해할 수 있습니다. 최근에는 전세보증금 금액보다 낮은 '깡통전세'가 늘어나고, '빌라왕'이라고 불리는 전세 사기단의 범행이 뉴스에 자주 보도되고 있어서 전세 계약에 대한 우려가 증가하고 있습니다. 이 글에서는 안전하고 투명한 전세 계약을 체결하기 위한 계약 단계별 체크리스트와 꿀팁에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

전세집

 

Step 1. 주변 지역 매매가, 전세가와 꼭 비교하세요

안전한 전세 계약을 체결하기 위해서는 먼저 주변 지역의 매매가와 전세가를 꼭 비교해야 합니다. 시세보다 지나치게 높은 가격으로 전세 계약을 체결하면 매매가가 조금만 내리더라도 깡통전세로 전락할 수 있습니다.

 

 

전세보증금을 매매가로 나눈 뒤 여기에 100을 곱한 숫자를 전세가율(=전세가격/매매가격 × 100)이라고 합니다. 이 전세가율이 70%를 넘어서는 전세 주택은 깡통전세의 위험이 높다고 합니다. 따라서 마음에 드는 주택을 찾았다면 인근 주택들의 실제 거래 가격과 비교해 전세보증금이 적정한지 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

Step 2. 표준계약서로 계약 체결하겠다고 미리 말씀하세요

안전한 전세 계약을 위해 계약 체결 전 표준계약서를 사용하도록 노력해야 합니다. 표준계약서는 국토교통부와 법무부에서 작성해 배포한 양식으로, 임차인을 보호하기 위한 내용들이 미리 기재되어 있습니다. 이를 활용하면 불리한 조건을 추가해야 할 필요가 없으며 계약 체결 시 안전성을 높일 수 있습니다.

 

 

 

 

Step 3. 등기부등본 확인해서 근저당권 등 다른 빚 있는지 확인하세요

임대주택의 등기부등본을 확인해야만 집주인이 해당 주택을 담보로 기존에 얼마나 빌렸는지, 근저당의 규모를 알 수 있습니다. 근저당으로 잡혀 있는 금액이 많을수록 해당 주택은 깡통전세의 위험이 높습니다. 따라서 전세보증금과 근저당 등 선순위 채권 금액을 합한 액수가 해당 주택의 매매가의 70%를 넘어설 경우 전세보증금을 돌려받지 못할 위험성이 높습니다.

 

 

 

 

Step 4. 집주인한테 밀린 세금이 있는지도 확인하세요

계약 체결 전에 임대인이 체납한 세금의 여부를 확인하는 것도 중요합니다. 세금이 지나치게 많이 밀려 있는 경우 해당 주택이 경매‧공매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받기 어렵게 됩니다. 따라서 납세증명서를 통해 세금 체납 여부를 확인하고 안전한 주택을 선택하세요.

 

 

 

Step 5. 다가구 주택이라면 선순위 보증금도 확인하세요

다가구 주택에서는 선순위 임차인들의 보증금 규모도 확인해야 합니다. 선순위 임차인들의 보증금이 일정 금액을 초과할 경우 해당 주택이 경매‧공매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 확정일자가 앞선 선순위 보증금부터 먼저 변제되기 때문에 나중에 계약을 맺은 임차인일수록 돈을 돌려받지 못할 가능성이 높아집니다.

 

 

 

 

Step 6. 계약 체결했다면 '주택 임대차 계약 신고'(전월세 신고) 해야 합니다

보증금이 6000만원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 임대차 계약을 체결했다면 계약 체결일로부터 30일 이내에 '주택 임대차 계약 신고'를 해야 합니다. 이를 통해 확정일자를 부여받아 우선변제권을 획득할 수 있습니다. 우선변제권을 가지고 있다면 해당 주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 전월세 보증금을 변제받을 수 있으며, 확정일자를 빨리 부여받을수록 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.

 

 

 

Step 7. 이사 당일에 바로 전입신고 해야만 합니다

전입신고를 해야만 법에 따라 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력이 있다면 임차인은 매매 거래와 경매 등을 통해 부동산 소유자가 바뀌더라도 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다. 전입신고를 서둘러서 해야만 대항력을 갖출 수 있으므로 이사 당일에 주민센터에 들러 전입신고를 하는 것이 좋습니다.

 

이렇게 안전하고 투명한 전세 계약을 체결하기 위해 주의할 점과 꿀팁을 제공했습니다. 계약 체결에 앞서 주어진 단계별 체크리스트를 따라가면서 주택을 신중히 선택하고 표준계약서를 활용하시길 권장합니다. 안전하고 쾌적한 주거를 위해 전세 계약을 체결할 때에는 항상 주의와 신중함이 필요하며, 규정을 준수하여 안정적인 생활을 유지하시기 바랍니다.

 

 

 

결론

전세 계약은 사기 위험이 있는 주택시장에서도 안전하게 진행할 수 있도록 신중한 절차와 체크리스트를 준비하는 것이 중요합니다. 주변 지역 매매가와 전세가를 비교하고, 표준계약서를 활용하여 계약을 체결하는 것이 안전한 방법입니다.

 

또한 등기부등본을 확인하고, 세금 체납 여부와 다가구 주택의 선순위 보증금도 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 계약 체결 후에는 주택 임대차 계약 신고를 빠르게 해야만 대항력을 갖출 수 있으며, 이사 당일에 전입신고를 서둘러해야 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.