부동산 전세 임대 사기로부터 자신을 보호하는 방법 주요 예방 전략

부동산 전세 임대 사기로부터 자신을 보호하는 방법 주요 예방 전략

부동산 전세 임대 사기는 점점 더 교묘하고 다양해져 임차인과 부동산 소유주 모두를 위험에 빠뜨리고 있습니다. 이 블로그 게시물에서는 사기범들이 사용하는 다양한 수법을 살펴보고, 이러한 사기의 피해자가 되지 않도록 자신을 보호하기 위한 필수 예방 전략을 소개합니다.

 

부동산 전세 사기

 

 

 

전세 사기의 위험성

임대 사기는 부동산 임대에 직접적으로 관여하지 않더라도 누구에게나 발생할 수 있습니다. 사기 수법이 진화하고 있기 때문에 자신과 가족을 보호하기 위해서는 충분한 정보를 숙지하는 것이 중요합니다. 사기꾼들은 기발한 방법을 고안해내고 있기 때문에 이러한 수법의 뉘앙스를 파악하는 것이 필수적입니다.

 

 

 

 

일반적인 전세 사기 수법 이해하기

■거짓 집주인 사칭

첫 번째 수법은 가상의 집주인을 사칭한 다음 임대 계약을 조율하는 것입니다. 이 수법은 상상 이상으로 많은 사람을 속이는 수법입니다. 실제 부동산 소유주가 아닌 제3자와 계약을 체결하는 경우도 있습니다.

 

이 제3자를 집주인으로 잘못 알고 정식 계약을 체결하면 문제가 발생할 경우 법적 보호를 받을 수 없습니다. 이는 중요한 임대 계약 자체를 무효로 만들기 때문에 가장 위험한 임대 사기 중 하나로 꼽힙니다. 안타깝게도 부동산 중개인이나 거래 참여자에게만 의존하는 것은 적절한 안내를 제공하지 못할 수 있습니다.

 

 

 

따라서 직접 확인하는 것이 필수적입니다. 부동산 중개인을 통해 계약을 진행하더라도 공인된 부동산 등기부등본을 발급받아 직접 확인하는 것이 가장 정확한 방법입니다.

 

계약하려는 사람의 이름과 등기부등본에 기록된 소유자의 이름을 비교하면 일치 여부를 확인할 수 있습니다. 이러한 예방 조치는 실수로 이러한 사기 수법의 희생양이 되는 것을 방지하기 위해 반드시 필요합니다.

 

 

■저당권이 설정된 부동산

두 번째 방법은 기존 주택 담보 대출이 있는 부동산을 대상으로 합니다. 앞서 이 맥락에서 두 가지 중요한 측면을 강조했습니다. 가장 중요한 고려 사항 중 하나는 우선순위에서 자금을 회수할 수 있는지 여부입니다.

 

저당권이 설정된 부동산을 접한 적이 있지만 정확한 개념을 완전히 이해하지 못한 분도 계실 것입니다. 저당권이 설정된 부동산은 소유주가 임대차 계약 전에 해당 부동산을 담보로 은행 대출을 받았다는 것을 의미합니다.

 

 

문제는 소유주가 대출을 불이행하여 부동산이 경매에 넘어가는 경우입니다. 부동산이 매각되어 수익금이 발생하더라도 임대차 계약 전에 부동산을 담보로 잡았기 때문에 은행이 우선권을 갖습니다.

 

따라서 경매가 발생하면 은행이 경매 대금을 최우선 순위로 받게 되어 제 몫이 없을 수도 있습니다. 해결책은 생각보다 간단합니다. 일반적으로 근저당권이 설정된 부동산은 부동산 등기부등본을 을구 시스템에서 확인하면 쉽게 확인할 수 있습니다. 부동산을 검색할 때 공인중개사나 소유주가 해당 부동산에 근저당권이 설정되어 있거나 압류가 되어 있다고 언급할 경우, 근저당권 및 미납금이 정산되었다면 계약을 진행하는 데 문제가 없습니다.

 

전세 보증금으로 대출금을 상환할 것이므로 걱정할 필요가 없습니다. 이 시나리오에서는 거래를 재고하는 것이 좋습니다. 계약 체결 후 문제가 발생할 경우 보증금을 법적으로 회수하는 것이 복잡해지므로 애초에 계약을 체결하지 않는 것이 가장 현명한 조치입니다.

 

 

■갭 투자와 취약한 임차인 깡통 주택

세 번째 방법은 갭 투자를 통한 '깡통 주택' 사기입니다. 이는 전세 사기에 흔히 사용되는 수법이며, 1순위 임차인이 되더라도 잠재적인 사기로부터 보호받을 수 없기 때문에 매우 우려스러운 상황입니다. 먼저 갭 투자가 무엇인지 설명해 드리겠습니다.

 

가격이 3억 원인 건물을 구매하려고 하는데 수중에 1억 원만 있다고 가정해 보겠습니다. 이 상황에서 부족한 2억원은 갭투자를 통해 세입자를 구하고 세입자의 전세 보증금을 활용하여 충당할 수 있습니다. 부동산 가치가 5억 원으로 상승하면 임대인은 자신의 1억 원과 세입자의 2억 원을 합쳐 2억 원의 수익을 확보하게 되므로 성공적인 투자라고 할 수 있습니다.

 

그러나 부동산 가격이 급락하면 심각한 곤경에 처하게 됩니다. 부동산 가치가 1억 5천만원으로 떨어지면 세입자에게 돌려줄 보증금이 남지 않게 됩니다. 따라서 부동산을 담보로 매물로 내놓게 됩니다. 부동산이 경매에 넘어가더라도 1억 5천만 원만 실현되기 때문에 세입자는 1순위 임차인임에도 불구하고 5천만 원 손실을 입게 됩니다.

 

특히 우려되는 점은 경매 부동산 가격은 매각에 실패할 때마다 더 하락하는 경향이 있기 때문에 더 큰 손실이 발생할 가능성이 있다는 것입니다. 해결책은 전세 가격을 이해하는 것입니다. 전세 계약을 체결할 때는 주변 부동산의 시세를 파악하고 전세 가격이 매매 가격의 70% 이하인 부동산을 선택하는 것이 좋습니다.

 

 

이 방법은 앞서 언급했듯이 경매 실패로 인해 부동산 가치를 낮게 받을 가능성을 고려한 것입니다. 따라서 전세 가격이 매매 가격의 70% 이하인 부동산에 대한 계약을 체결하는 것이 더 안전한 선택입니다. 예를 들어, 전세 가격이 5억원인 매물에서 전세 보증금으로 3억 5천만 원 이상을 요구하는 매물을 선택한다면 계약을 진행하지 않는 것이 가장 좋습니다.

 

 

■법적 조항 악용

이 경우는 법적 허점을 악용하여 전세 사기를 구성하는 네 번째 방법인 '대항력'을 악용하는 경우입니다. 대항력의 핵심은 특정 부동산에 대한 계약 체결의 적법성을 근거로 보호받을 자격을 입증하는 데 있습니다. 전입신고와 확정일자를 통해 방어의 형태를 구축할 수 있습니다. 전세 계약을 체결할 때 전입신고와 확정일자를 받는 것은 필수적인 절차라는 것은 널리 알려진 사실입니다.

 

그러나 전입신고와 확정일자는 신청 및 승인 다음날 00시부터 효력이 발생하기 때문에 상당한 어려움이 발생합니다. 따라서 집주인이 효력 발생일 00시 이전에 여러 건의 대출을 받거나, 부동산을 담보로 대출을 받은 사전 약정자에게 부동산 소유권을 이전하는 경우 세입자는 전세 사기에 대한 법적 보호를 받을 수 없게 됩니다.

 

이러한 상황은 세입자가 전세 사기의 희생양이 되기 쉽습니다. 한 가지 해결책은 계약서를 작성하기 전에 특정 조항을 계약서에 포함시키는 것입니다. 이러한 조항을 포함하면 계약을 안전하게 진행할 수 있습니다. 유감스럽게도 전세 사기를 방지하기 위해 계약 당사자가 경계해야 하는 범위는 상당합니다. 그럼에도 불구하고 이러한 조항은 처음부터 사기의 희생양이 되지 않기 위해 반드시 필요합니다.

 

 

■신탁 사기

다섯 번째 전략은 가장 위험한 전세 사기 수법 중 하나인 신탁 사기와 관련이 있습니다. 신탁 사기가 무엇인지 설명해 드리겠습니다. 사기범이 부동산을 구매하거나 건축하고 싶지만 필요한 자금이 부족하고 제한된 대출 금액만 받을 자격이 있다고 가정해 보겠습니다. 사기범은 신탁 회사와 계약을 체결하여 자신의 계획을 실행할 수 있습니다.

 

부동산 소유자로 자신을 지정하는 대신 신탁 회사 명의로 대출을 받도록 주선합니다. 이 대출은 부동산 취득 또는 건설에 필요한 재정적 격차를 해소하는 역할을 합니다. 당연히 부동산의 정당한 소유자인 신탁회사의 동의 없이는 해당 부동산에 거주할 수 없습니다.

 

하지만 사기범이 세입자를 속여 해당 부동산을 자신의 소유인 것처럼 위조된 계약서에 서명하게 하면 세입자는 보증금을 잃을 위험에 처하게 되고 불법 거주자로 분류되어 즉시 퇴거 조치될 수도 있습니다.

 

이러한 형태의 사기는 개인을 최소한의 법적 보호도 받지 못하는 처지에 놓이게 하므로 각별한 주의가 필요합니다. 이에 대응하기 위해서는 부동산 등기부등본의 모든 항목을 꼼꼼히 살펴보는 것이 필수적입니다.

 

 

등기부등본에 신탁등기 및 신탁원장과 같은 신탁과 관련된 세부 사항이 있는 경우 가까운 등기소를 방문하여 신탁원장을 말소해야 합니다. 이후에는 임대차 권리를 가진 개인과 임대료 납부자를 확인하는 것이 필수적입니다. 모든 관련 당사자의 완전한 동의가 있어야만 안전을 보장할 수 있습니다. 또한 법무사에게 7만 원 정도의 비용을 지불하고 신탁등기를 말소하는 것도 하나의 방법입니다.

 

 

■미납 세금

여섯 번째 수법은 미납 세금을 악용하는 것입니다. 앞서 언급한 전세 사기 수법을 모두 피했다 하더라도 집주인이 세금을 체납하면 여전히 취약한 상태에 놓이게 됩니다.

 

세금에 관해서는 정부가 관련 당사자가 되므로 미납된 금액을 우선적으로 해결하는 것이 필수적입니다. 이런 상황에서 전세 보증금이 1순위 지위를 가지고 있더라도 세금 체납으로 인해 퇴거당할 수 있습니다. 집주인이 미납 세금이 있는지 확인하는 것은 간단하나요?

 

안타깝게도 그렇지 않습니다. 미납된 국세 관련 정보에 액세스하려면 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 이러한 사항을 확인하라는 요청에 불쾌감을 느낀다며 계약 체결을 거부하는 경우가 있습니다.

 

결국 주의를 기울여야 하는 것은 결국 세입자이기 때문에 불편한 상황입니다. 최근 법 개정으로 보증금 1천만 원 이상의 주택을 계약한 후 집주인의 동의 없이도 체납된 국세를 열람할 수 있게 되었습니다. 다만, 여전히 계약 전 집주인의 동의가 필요하므로 체납된 국세의 열람을 요청하고 문제가 없음을 확인한 후에야 계약을 진행하는 것이 바람직합니다.

 

 

 

 

전세 사기를 예방하는 방법

■계약 체결 전

· 등기부등본과 건물 대장을 확인합니다.

· 계약서에 특별 조항을 포함하도록 요청하세요.

· 해당 부동산의 시세와 전세 가격을 확인합니다.

· 해당 부동산과 관련된 미납된 국세가 있는지 검토하세요.

 

 

■계약 체결 후

· 즉시 전입신고 및 확정일자를 신청합니다.

· 전입신고나 확정일자가 어려운 경우 보증금 기반 임대차 계약을 선택하세요.

· 등기부등본을 다시 한 번 확인하여 정확성을 확인합니다.

· 미납된 국세 현황을 다시 확인하세요.

· 가능하다면 보증금 반환 보증 제도를 신청해 추가적인 보호를 받는 것도 고려하세요.

 

 

 

 

결론

임대 사기가 진화하고 있는 상황에서 피해를 입지 않으려면 충분한 정보를 숙지하고 능동적으로 대처하는 것이 필수적입니다. 사기범들이 사용하는 일반적인 수법을 이해하고 예방 전략을 활용하면 자신감 있게 임대 시장을 탐색하고 자신과 가족을 위한 안전한 주거 공간을 마련할 수 있습니다.

 

 

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