개인회생 워크아웃 비교 주택담보대출이 있을 때 아파트 담보 경매를 피하는 방법

개인회생 워크아웃 비교 주택담보대출이 있을 때 아파트 담보 경매를 피하는 방법

모기지 대출을 받은 주택 소유자는 채무 조정을 고려하기 전에 차압의 위험에 대해 걱정하는 경우가 많습니다. 모기지 대출은 일반적으로 채무 구조 조정에 포함되지 않으므로 주택 소유자는 경매를 피하기 위해 별도로 정기적으로 페이먼트를 납부해야 합니다. 대부분의 모기지 대출 기관은 정기적인 상환을 유지하면 차압을 하지 않지만 간혹 예외가 있습니다. 이 글에서는 채무 조정 중 부동산 경매의 위험성을 살펴보고 다양한 채무 조정 옵션을 비교해 보겠습니다.

 

개인회생 워크아웃 비교 주택담보대출

 

 

예시 채무자의 상황 이해하기

먼저 채무자의 상황을 간단히 이해하는 것으로 시작하겠습니다. 채무자는 약 2개월 동안 연체 중이며, 무담보 채무 원금 6,300만 원과 이자 200만 원이 있어 총 무담보 채무는 6,500만 원입니다. 또한 담보부 채무 1억 원이 있으며, 현재 월 50만 원씩 상환하고 있는 상황입니다.

 

채무자의 가족은 차주와 배우자, 고등학생 2명, 자녀 2명으로 구성되어 있습니다. 대출자 명의로 1억 4천만 원 상당의 아파트를 소유하고 있으며, 담보대출은 1억 원입니다. 월 소득은 300만 원이며, 경기도에 거주하고 있습니다. 이제 채무 조정 방법별로 위험도를 평가해 보겠습니다.

 

 

 

 

채무조정 제도의 담보물 경매 위험성이 높은 순서

다양한 채무조정 방법 중 개인회생, 개인워크아웃, 프리워크아웃, 신속 채무 조정 순서대로 위험도가 높습니다. 개인 회생은 일부 채권자를 제외하고는 압류 위험이 상대적으로 낮습니다. 이에 대해서는 곧 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

개인 회생 자세히 살펴보기

개인 회생에 대해 자세히 살펴보면, 상환 기간은 일반적으로 36개월이지만 채무자의 자산과 부채의 원인에 따라 최대 60개월까지 연장할 수 있습니다. 채무 감면은 신청 당시 채무자의 원금에서 총 개인 횡생 상환액을 차감하고 남은 채무 잔액을 조정합니다.

 

개인회생 총 변제액은 채무자의 소득과 가계지출을 고려하여 조정기간 동안 채무자가 변제하는 금액을 말합니다. 개인회생이 압류의 위험을 수반하는 이유는 금지명령 또는 개시명령이 내려지면 채권자가 변제를 받지 못할 수 있기 때문입니다. 이러한 경우 주택담보대출 채무가 연체되어 유치권이 실행될 수 있습니다.

 

그러나 이 문제는 개인 회생을 신청하기 전에 채권자들과 협상을 통해 해결할 수 있는 경우가 많습니다. 대부분의 경우 이러한 접근 방식을 통해 주택 소유자는 개인 회생 절차를 밟는 동안 재산을 유지할 수 있습니다. 그러나 주택금융공사, 일부 지역 신용조합, 지방 저축은행 등 일부 채권자는 협상 없이 차압을 진행할 수 있습니다. 개인회생을 신청하려면 총 변제금액의 현재가치가 재산의 청산가치보다 높아야 합니다.

 

 

 

■  개인 회생의 청산 가치 평가하기

채무자 재산의 청산가치를 평가해 봅시다. 청산가치는 아파트 시세에서 담보대출 금액을 차감하여 계산하므로 4천만 원이 됩니다. 직장인 배우자와 미성년 자녀 2명으로 구성된 대출자의 가족은 3인 가구에 해당합니다.

 

따라서 월 소득 300만 원에서 가족 생활비 207만 원을 공제하면 월 예상 상환액은 약 93만 원이 됩니다. 매월 93만 원을 36개월 동안 상환하면 현재 총 상환금액은 약 3,131만 원이 됩니다. 이 금액이 청산가치에 미치지 못하기 때문에 개인회생을 진행할 수 없습니다.

 

그러나 개인회생은 조정기간을 최대 60개월까지 연장할 수 있으며, 조정기간 48개월로 다시 계산하면 현재 총 상환가치는 약 4,446만 원이 되어 청산가치를 초과하게 됩니다. 최종 조정 기간은 48개월이며, 총상환액은 약 4,446만 원, 채무감면율은 32%입니다.

 

 

 

워크아웃 더 안전한 방법

이제 개인 워크아웃의 결과를 살펴보겠습니다. 개인 워크아웃의 경우 상환 기간을 최대 8년까지 연장할 수 있으며, 이자와 연체 이자가 모두 면제됩니다.

 

원금 감면과 관련하여 미상각 부채는 0%에서 30%까지, 상각 부채는 20%에서 70%까지 감면받을 수 있습니다. 채무 상각은 채권자가 부실 대출을 손실로 처리하는 것을 의미합니다. 개인 워크아웃이 차압 위험이 낮은 이유는 일반적으로 정기적으로 상환하면 모기지 채권자에게 상환하는 데 문제가 없기 때문입니다.

 

또한 개인 워크아웃은 경매를 포함하지 않으며 신용회복계약에 따라 채무자의 거주지 안정성을 우선시합니다. 그러나 개인 워크아웃과 관련하여 경매가 진행된 사례는 드물게 있었습니다.

 

반면 프리워크아웃(신속한 채무 조정)은 이와 같은 사례가 보고된 바가 없습니다.

 

 

 

채무자의 상황 고려하기

개인워크아웃은 개인파산과 달리 미성년 자녀가 모두 부양가족으로 간주되어 3인 가족이 채무자의 경제적 지원을 받게 됩니다. 소득 300만원에서 생활비 약 266만 원을 공제하면 월 예상 상환액은 약 34만 원이 됩니다. 하지만 상환기간을 최대 96개월로 조정해도 월 상환액은 약 66만 원에 불과합니다. 이 금액으로는 생활비를 온전히 충당하기에는 턱없이 부족한 금액입니다.

 

96개월 동안 매월 약 66만 원을 상환하면 총 상환액은 6,300만 원으로, 채무감면율은 3%에 불과합니다. 이에 비해 개인파산은 월 상환액은 높지만 총 상환액은 약 1,900만 원으로 낮아집니다. 이 두 가지 방법 중 어떤 것을 선택할지는 채무자의 개인적 성향과 재정 상황에 따라 달라집니다.

 

 

결론적으로, 개인 워크아웃은 일반적으로 개인 회생보다 압류 위험이 낮지만, 개인 워크아웃과 관련된 경매 사례가 드물게 발생하고 있다는 점을 인식하는 것이 중요합니다. 따라서 차압 위험이 조금이라도 우려되는 개인은 모기지 부채가 있는 주택 소유자에게 경매에 대한 대안을 제공하는 개인 워크아웃을 고려할 수 있습니다.

 

 

 

 

결론: 위험성 따져보기

결론적으로 차압의 위험이 조금이라도 부담스럽다면 개인 회생보다는 개인 워크아웃이 더 나은 선택일 수 있습니다. 모기지 부채가 있는 주택 소유자가 경매를 피할 수 있는 옵션에 대해 살펴보았습니다. 앞서 언급했듯이 일반적으로 개인 회생은 개인 워크아웃에 비해 차압 위험이 더 높습니다.

 

특히 일부 채권자는 협상 없이 경매를 진행하기도 합니다. 개인 회생을 선택하는 경우 진행하기 전에 주택담보 모기지 채권자와 협상하는 것이 중요합니다. 반면에 개인 워크아웃은 일반적으로 경매를 포함하지 않습니다. 개인 워크아웃은 상대적으로 위험이 낮은 것으로 간주되지만, 이와 관련된 경매 사례가 몇 건 보고된 바 있으므로 주의하는 것이 좋습니다.

 

 

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